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不動産① 建物明渡請求について

このページでは賃貸物件の貸主が建物の明渡を求める際の流れについて説明します。

 

1.建物明渡までの流れ

賃貸物件については、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が締結されています。賃借人において㋐賃料滞納、㋑賃借権の無断譲渡・無断転貸、㋒用法遵守義務違反がある場合は、賃貸人は賃貸借契約を解除して、建物の明渡しを求めることになります。なお、㋒の用法遵守義務違反とは、建物を契約で定められた用法に従わないで利用している場合を指し、無断増改築、ペットの飼育、第三者への迷惑行為、暴力団事務所としての利用(現在は賃貸借契約書に暴力団排除条項が入っていることが通常のため、これ自体が解除事由に該当することがほとんどです。)等が代表的な例です。

建物明渡までの主な流れとしては、①内容証明の送付→②仮処分→③訴訟→④強制執行になります。

 

2.内容証明の送付

賃料未払の場合は、賃借人に対して内容証明を送付して、相当な期間内に未払いの賃料を支払うように催告をします。また、建物の用法違反がある場合は、同じく違反状態を是正するように、内容証明をもって催告をします。

催告については、相当の長期に渡る賃料不払いのように、賃借人側に重大な義務違反があり、是正の機会を与える必要のない程に背信性が高いような場合には、例外的に催告は不要となりますが、その判断が難しいケースが多く、とりあえずは内容証明を送って催告をすることが無難といえます。なお、賃貸借契約書において、「借主が1か月以上賃料の支払いを怠った場合には、貸主は催告することなく契約を解除することができる。」との無催告解除特約がある場合でも、催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような特段の事情のない限り催告は必要ですので注意が必要です。

なお、賃貸借契約の連帯保証人に賃借人の親族がなっている場合、親族に迷惑をかけたくないと考える賃借人も多いので、その場合は連帯保証人に対しても内容証明を送付することも検討すべきです。

 

3.仮処分

建物の明渡までには、原則として上記のとおり強制執行まで行うことが必要です。しかし、賃借人を相手に裁判を起こしたとしても、裁判の途中で賃借人が別の人間に建物を占有させるおそれが否定できません。そこで、そのようなおそれがある場合は、占有移転禁止の仮処分を検討します。

ここで、賃借人が既に夜逃げしている場合や違法な店舗として利用している場合などは、明渡断行の仮処分を申立てるべきであると考えられます。明渡断行の仮処分が認められた上で、裁判で勝訴・確定した場合、上記④の強制執行を行う必要がなく、賃貸人としても早期に建物の客付けを開始することができます。また、明渡断行の仮処分では、賃借人を呼び出した上で双方から話を聞く審尋期日が設けられており、その場での和解による解決も期待できます。そのような意味では、早期解決の可能性があり、賃借人の経済的損害を軽減できる明渡断行の仮処分も検討すべきであるといえます。

 

4.訴訟

建物の明渡のために訴訟を提起します。賃貸借契約において駐車場も賃貸していた場合は、建物の明渡だけを求めても不十分ですので、併せて土地の明渡も同時に求める必要があります。

内容証明を送付しても反応がなかった賃借人であっても、訴訟を提起すると裁判の場には出頭してくる場合もあり、和解による解決で終了する可能性もあります。他方で、賃借人が裁判にも出頭してこなかった場合は、賃貸人の勝訴となりますが、下記の強制執行が必要となってしまいます。

訴訟の場では、引き伸ばしのため賃料の不払いが争われるケースもありますが、賃料を手渡ししている等の例外的なケースを除き、賃料支払の有無は振込履歴等の客観的資料により明らかなため、さほど大きな争いにはならない場合が多いといえます。

無断転貸や建物の用法違反の場合には、それが賃貸借関係の信頼関係を破壊する程度になっているかどうかが争われることが多いですが、信頼関係の破壊の有無は個別具体的な事情により異なりますので、その判断にあたっては専門的な知識が必要となります。

 

5.強制執行

判決により明渡が認められた場合には、改めて裁判所に対して、強制執行の申立てをします。スムーズに行ったとしても内容証明の送付から強制執行まで3~4か月はかかるのが通常です、なお、明渡断行の仮処分が認められた場合には強制執行が不要になる(審尋期日にて和解が纏まれば訴訟も不要となります。)ので、より早期の解決が可能となります。